房子跌回白菜价！中小城市，都在鹤岗化？
文|凯风
鹤岗化，正在成为收缩型城市的代名词。
(相关资料图)
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又一个 “鹤”字头 的城市，登上热搜。
日前，一篇名为“10万块买8套房”的报道冲上热搜，其中最便宜的一套房款仅需1000元。
这件事情发生在 河南北部的鹤壁市 ，与黑龙江鹤岗一样都是资源型城市，名字相似，且同时出现“房子跌回白菜价”的案例，自然引发无数联想。
事实上，鹤壁与鹤岗的白菜价房子，有相似之处，有着 实质性的不同 。
白菜价，对于鹤岗来说是普遍性存在。在全国300多个地市中，鹤岗房价位居倒数第一，均价只有2000元左右，相当于深圳的1/30-1/40。
但在鹤壁，几万乃至几千一套房， 只是存在于“老区” ，且多数都是房龄30-40年乃至更久，没有燃气、没有暖气，整体相对残破。
根据第三方平台数据，目前鹤壁二手房挂牌均价在7000元左右，老区房价普遍低于2000元，但在作为新区的淇滨区等区域，房价7000元以上的比比皆是。
熟悉鹤壁的人都知道， 在当地存在“老区”与“新区”之分 ，老区说的是山城区、鹤山区，基于传统矿区发展而来，是鹤壁作为煤炭城市的历史见证，但也随着资源枯竭而陷入停滞。
早在1990年代，鹤壁就在老区40公里之外的地方建设新城，打造经济技术开发区；2000年前后，市政府及相关机构全部搬迁到新区。
经过20多年的发展，新区已蜕变成为当地的经济、产业、商业和文化中心，带动大量人口迁移，老区自然而然不断衰败。
这与甘肃玉门等地，由于行政中心和产业中心搬迁，导致老区衰败，有一定相似性。
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同是资源型城市，鹤壁与鹤岗，走上了不同的转型之路。
2009年到2012年，国家分三批划定 69个资源枯竭型城市（县、区） ，主要集中在东北及中西部地区。
黑龙江鹤岗正是69个资源枯竭型城市之一，而在河南，焦作市、濮阳市和灵宝市位列其中， 鹤壁市不在其列。
虽然不是官方意义上的资源枯竭型城市，但鹤壁煤炭资源开采空间越来越小，而全国煤矿整合及双碳带来的影响日益深远，鹤壁的煤炭经济早已不复当初。
高峰时期，鹤壁每年原煤开采量超过1200万吨，如今只有300万吨左右，相比高峰期收缩了3/4。
早在20多年前，鹤壁就意识到这一点，主动进行产业转型。如今，鹤壁 煤炭工业在整体工业的比重，从建市之初的90%以上，减少到6%左右。
在“一煤独大”格局不再的同时，一系列新兴产业开始崛起。
目前，鹤壁形成以 电子电器产业、现代化工及功能性新材料产业、绿色食品产业、镁基新材料产业 为代表的四大主导产业，以及以数字经济核心产业、生物技术产业、现代物流产业为代表的三大新兴产业。
虽然新支柱的崛起仍需时间，但由于转型相对较快 ，鹤壁并未如如鹤岗一样陷入长达10年的停滞乃至收缩期。
2012年到2022年，鹤壁GDP总量从544.7亿元增加到1107.44亿元，接近翻倍。
虽然与省会郑州的10年翻3倍无法相提并论，但经济并未出现失速。
在人口方面，虽然出现了负增长，但也未向鹤岗一样大幅收缩。数据显示，2012年到2022年，鹤壁常住人口从160.28万人收缩到157.24万人。
所以，只要保持产业转型升级的步伐，鹤壁不会轻易成为下一个鹤岗。
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相比资源枯竭， 行政中心搬迁 对房价的影响，同样不容低估。
由于行政主导的存在，当城市行政中心向外迁移，自然会带动商业、教育、文化、交通等资源的重新配置。
越是中小城市，越是资源型城市，影响就越突出。
原因在于，与多中心化的大城市相比，中小城市普通只有一个中心，各类资源都围绕着行政中心而配置，政府驻地迁移的影响相当巨大。
政府驻地搬迁一览 来源：地理学报. 2022,77(10)
大城市则因城而论，但普遍比中小城市拥有更大的弹性。
北京 市政府迁移到通州，并不会改变东西城区作为“央区”独一无二的地位，但通州因此而受益。
在 合肥 ，市府和省府先后从庐阳区外迁到政务区和滨湖新区，在带动新区崛起的同时，固然会让老城失去高光时刻，但由于学区、商业、交通配套的存在，老区并未直接陷入衰败。
但对于广大中小城市来说，新区与老区之间更像是零和博弈，很难鱼和熊掌兼得，新区的蓬勃发展与老区的衰败成了直接对比。
甘肃玉门 就是典型案例。玉门堪称“中国石油工业的摇篮”， “铁人”王进喜出生于此。巅峰时期，玉门油田原油总产量约占到了全国年产量的一半左右。
但随着石油资源枯竭，原本都设在老市区的石油管理部门、玉门市政府先后外迁，一个迁到了100公里之外的酒泉市，一个搬到了20公里之外的新市区。
所以，与鹤岗一样，玉门也出现了“2000元买一套房”的极端场景，发生在人口严重流失的老市区。
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政府机构搬迁，仍在进行时。
这些年，一个地方如果要大力发展新区，往往会以政府驻地搬迁为直接抓手，也有不少人建议通过搬迁行政中心来提升区域价值。
据不完全统计，过去20多年，全国至少有十多个大城市完成了市政府驻地搬迁，包括 北京、合肥、成都、长沙、沈阳、西安、济南 等等，中小城市更是不计其数。
如今，还有一批城市陷入行政中心搬迁争议之中。
在 广州 ，有不少人乃至代表委员，纷纷提议将省府或市府搬到60公里之外的 南沙区 ，以此带动副中心发展。
在 西安 ，也市民乃至专家学者，建议将省府西咸新区，以此带动西咸一体化的发展。
……
当然，行政中心搬迁带来的只是短期利好，更关键的还是产业，产业跟不上，人就留不住，所有资产价格都难以维持。
总之，有人就有一切。没了人，房子什么都不是。
